Riesgo sísmico y precios de la vivienda en la Ciudad de México

A más de un año del sismo que dejó al menos 229 muertes y más de 5,000 construcciones dañadas sólo en la Ciudad de México, mucha de la atención de la ciudadanía y organizaciones de la sociedad civil se ha centrado en el dinero disponible para la reconstrucción. Hay muchísimas preguntas en el aire, que van desde el origen y monto de los fondos disponibles, el destino que se ha dado al dinero hasta ahora repartido, y los trámites necesarios para que los afectados tengan acceso a distintos apoyos.

En un proyecto de investigación reciente, María Esther Rodríguez[1], Kensuke Teshima y yo nos hacemos una pregunta un tanto distinta, pero también relevante en un contexto como el mexicano, en que los fondos disponibles son limitados y el uso eficiente de los mismos es urgente. Una pregunta que puede contribuir a definir quiénes deberían tener prioridad para recibir ayuda por parte del gobierno, con quiénes tienen las autoridades una responsabilidad más inmediata (además de la que tienen con aquellos que perdieron su vivienda por irregularidades en la verificación del cumplimiento de los códigos de construcción, resultado seguramente de actos de corrupción del gobierno de la ciudad). En particular, investigamos si el precio de la vivienda adquirida en los años anteriores a este último sismo por los trabajadores en el sector formal reflejaba correctamente el riesgo sísmico que las construcciones enfrentaban, y que las autoridades conocían.

En un mundo de esos que nosotros los economistas dibujamos en el pizarrón en los cursos introductorios de la licenciatura, si existe información perfecta, los precios de la vivienda en zonas de riesgo sísmico alto deberían ser menores: los individuos estarían conscientes del riesgo de perder su vivienda en un siniestro de este tipo y, por lo tanto, pedirían pagar menos por viviendas con las mismas características, pero que enfrenten un riesgo mayor. Y, en ese mundo de pizarrón, si los mercados de seguros fueran perfectos, quienes compraran su vivienda en zonas más riesgosas pagarían esa diferencia en precios a una compañía aseguradora para recibir el monto necesario para reconstruir en caso de efectivamente enfrentar un desastre como el que vivimos el 19 de septiembre del año pasado.

En ese mundo feliz, con información y mercados perfectos, la creación de un fondo de reconstrucción y la discusión sobre cuál debería ser el destino de los recursos entonces no tendría lugar: las compañías aseguradoras pagarían directamente a todos los propietarios un monto igual al costo de reconstruir su vivienda.

Desde luego, ambas condiciones, información y mercados perfectos, no existen en México. La tragedia que viven los miles de damnificados que llevan más de un año sin techo, o las personas de la tercera edad que no son ni siquiera elegibles para recibir un crédito que les permita financiar las reparaciones que sus hogares necesitan es obvia, ofensiva y debe atenderse. Sin embargo, la evidencia para otros países sugiere que los precios de las casas y departamentos efectivamente responden a los riesgos que enfrentan dada la zona en que se encuentran: a los niveles de contaminación (Currie et al, 2015; Chay y Greenstone, 2005), los niveles de crimen (Linden and Rockoff, 2008), la calidad de las escuelas (Black, 1999), otros riesgos a la salud (Davis, 2004) y a inundaciones y accidentes nucleares (Gallagher, 2014; Kawaguchi et al, 2017). En particular, para el contexto de Japón, varios artículos académicos han demostrado que los precios de la vivienda son menores en zonas de mayor riesgo sísmico (Nakagawa et al, 2007; Naoi et al, 2009; Hidano et al, 2015).[2] Vale la pena entonces preguntarnos si en México también es así.

Las características de la Ciudad de México ofrecen una oportunidad más o menos única para responder esta pregunta de forma bastante precisa: las características del subsuelo en la ciudad determinan de manera importante la fuerza con que los movimientos telúricos se sienten en distintas zonas de la ciudad. Nuestras autoridades y la comunidad científica lo saben desde hace décadas. Lo que María Esther, Kensuke y yo hacemos es entonces utilizar información de todos los créditos hipotecarios financiados parcial o totalmente por el INFONAVIT entre enero de 2010 y diciembre de 2016 y, controlando por casi todas las características de cada una de estas viviendas (incluida, en la medida de lo posible, su ubicación geográfica), preguntarnos si los precios que los individuos pagaron por aquellas que se encuentran dentro de la frontera geográfica que determina un mayor riesgo sísmico son efectivamente menores que los que pagaron por aquellas que se encuentran fuera de esa frontera.

Este ejercicio es posible porque, para cada una de estas viviendas, conocemos las coordenadas geográficas exactas de su ubicación, si se trata de vivienda horizontal o vertical, si es de segunda mano, y otras características. En concreto, para aislar el impacto del riesgo sísmico en los precios de la vivienda, dividimos a la ciudad en cuadrados de 1km por 1km (Figura 1), y suponemos que, excepto por el riesgo sísmico asociado a que se encuentren dentro o fuera de la frontera geográfica que determina el riesgo sísmico, las características de las viviendas al interior de cada cuadrado son similares. Para tener mayor certeza de que no estamos comparando viviendas en zonas muy distintas de la ciudad, restringimos la muestra a aquellas que se encuentran a menos de 750 metros de la frontera de riesgo sísmico que reportan las autoridades de la Ciudad de México (Figura 2).

Figura 1

Figura 2

El Cuadro 1 muestra nuestra estimación de la diferencia porcentual en el precio por metro cuadrado entre las viviendas que se encuentran dentro y fuera de la frontera de riesgo. La Columna 1 incluye el total de viviendas ubicadas a menos de 750 metros de la frontera. Las columnas 2 y 3 restringen la muestra a aquellas ubicadas a menos de 500 y 250 metros de la frontera, respectivamente.

La primera columna muestra que no existen diferencias importantes en el precio por metro cuadrado de la vivienda que se encuentra dentro o fuera de la frontera. El coeficiente de interés es pequeñísimo y no es significativamente distinto de cero. Las columnas 2 y 3 confirman el resultado, pues incluso reduciendo la muestra a viviendas ubicadas a menores distancias de la frontera, el coeficiente de interés se mantiene muy pequeño y nunca es significativamente distinto de cero. Concluimos entonces que no parece que en el contexto de la Ciudad de México, los precios de la vivienda reflejen el riesgo de daños por sismos asociado al subsuelo sobre el cual están construidas.

Cuadro 1

Nuestros resultados sugieren que en la Ciudad de México los precios de las unidades habitacionales no reflejan el riesgo sísmico asociado a la zona en que se encuentran, y contrastan con los resultados obtenidos para otros contextos pues, al menos para Japón, los precios de la vivienda son menores en zonas de mayor riesgo sìsmico (Nakagawa et al, 2007; Naoi et al, 2009; Hidano et al, 2015).[1]

La evidencia que encontramos pone de manifiesto uno más de los errores de quienes se han encargado de la planeación urbana en la ciudad en las últimas décadas. A pesar de saberlo, nuestras autoridades fueron incapaces de informar a la ciudadanía sobre el riesgo sísmico asociado a su patrimonio. No debería entonces sorprender a nadie el descontento y la exigencia de aquellos que perdieron sus casas hace poco más de un año por que el gobierno los ayude a superar la tragedia. Pero también sugiere que existen acciones relativamente simples que podrían contribuir a que, cuando un sismo de igual o mayor magnitud sacuda a la ciudad en el futuro, el nivel de destrucción sea menor. Es, por ejemplo, urgente que el Atlas de Riesgos de la ciudad (y de todo el país) no solamente se haga público, sino también que se diseñen mecanismos que aseguren que los ciudadanos conozcamos el riesgo asociado con las construcciones en las que vivimos y trabajamos. Falta muchísimo por hacer, y entiendo que es necesario definir prioridades dadas las restricciones presupuestales que enfrentan las autoridades. Pero hacer pública la informaciòn que ya tienen es gratis.

Bibliografìa

    • Chay, Kenneth Y., y Michael Greenstone. “Does air quality matter? Evidence from the housing market.”A Journal of political Economy” 113, no. 2 (2005): 376-424.
    • Currie, Janet, Lucas Davis, Michael Greenstone, y Reed Walker. “Environmental health risks and housing values: evidence from 1,600 toxic plant openings and closings.”American Economic ReviewA”105, no. 2 (2015): 678-709.
    • Davis, Lucas W. “The effect of health risk on housing values: Evidence from a cancer cluster.”American Economic Review” 94, no. 5 (2004): 1693-1704.
    • Gallagher, Justin. “Learning about an infrequent event: evidence from flood insurance take-up in the United States.” American Economic Journal: Applied Economics 6, no. 3 (2014): 206-33.
    • Hanaoka, Chie, Hitoshi Shigeoka, y Yasutora Watanabe. “Do Risk Preferences Change? Evidence from the Great East Japan Earthquake.” American Economic Journal: Applied Economics 10, no. 2 (2018): 298-330.
    • Hidano, Noboru, Tadao Hoshino, y Ayako Sugiura. “The effect of seismic hazard risk information on property prices: Evidence from a spatial regression discontinuity design.” Regional Science and Urban Economics 53 (2015): 113-122.
    • Kawaguchi, Daiji, y Norifumi Yukutake. “Estimating the residential land damage of the Fukushima nuclear accident.” Journal of Urban Economics 99 (2017): 148-160.
    • Linden, Leigh, y Jonah E. Rockoff. “Estimates of the impact of crime risk on property values from Megan’s laws.” American Economic Review 98, no. 3 (2008): 1103-27.
    • Nakagawa, Masayuki, Makoto Saito, y Hisaki Yamaga. “Earthquake risk and housing rents: evidence from the Tokyo Metropolitan Area.” Regional Science and Urban Economics 37, no. 1 (2007): 87-99. Naoi, Michio, Miki Seko, y Kazuto Sumita. “Earthquake risk and housing prices in Japan: Evidence before and after massive earthquakes.” Regional Science and Urban Economics 39, no. 6 (2009): 658-669.
    • Seed, Harry Bolton, M. P. Romo, J. Sun, A. Jaime, y J. Lysmer. “Relationships between soil conditions and earthquake ground motions in Mexico City in the earthquake of Sept. 19, 1985.”Earthquake Engineering Research Center, University of California, Berkeley, EERC, Report UCB/EERC-87/15A(1987).

[1]Hanaoka et al (2018) encuentran que las preferencias por riesgo también cambian como resultado de la ocurrencia de sismos.

[1]María Esther presentó los resultados de una primera versión de este trabajo como su tesis de licenciatura hace apenas dos semanas.

[2]Hanaoka et al (2018) encuentran que las preferencias por riesgo también cambian como resultado de la ocurrencia de sismos.