Bajar precios es la receta infalible para reactivar el sector inmobiliario argentino

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Una versión anterior de esta nota fue publicada por el diario La Nación el 12 de diciembre de 2015.

El sector inmobiliario enfrenta una brutal recesión: en el bienio 2014-2015 tendremos el menor nivel de ventas en la Ciudad de Buenos Aires desde 1970 y los permisos de construcción serán casi un quinto de lo que fueron en 2006-2007. ¿Cómo reactivar el sector? ¡Bajando los precios, con perdón por mi antipatía! El cocacolero de la cancha la vende más barata en la platea alta que en la baja: los dueños de los inmuebles deben hacer lo mismo si quieren vender.

Desde 2002 los argentinos con capacidad de ahorro se refugiaron casi exclusivamente en inmuebles. Con la ayuda de las bajas tasas de interés internacionales, los precios en dólares han escalado, triplicando en 2012 los valores de la Convertibilidad.

Según Reporte Inmobiliario la renta neta por alquilar en Buenos Aires es hoy 1,5%, cuando un bono del Tesoro estadounidense, que es mucho más líquido y seguro –aunque incómodo para muchos ahorristas–, rinde 2,2%. Un departamento en Buenos Aires vale unos 44 años de alquileres netos, mientras que las principales empresas argentinas valen entre 7 y 14 años de utilidades. Para comparación, las principales empresas del mundo, valen unos 22 años de utilidades. ¿Qué tendrán nuestros departamentos para valer tanto?

Los inmuebles también han subido mucho más que los salarios. En el promedio 1976-2001, un depto. de 60 m2 a estrenar costaba 45 meses de sueldo de un joven profesional. Desde entonces cuesta 74 meses, o sea 62% más caro. ¡Nuestros jóvenes no pueden comprar las viviendas que compraron sus padres hace 40 años, aun teniendo más calificaciones laborales que ellos! El sector se ha ido en vicio pensando en los inversores, olvidándose del poder adquisitivo de los usuarios finales.

Según estimaciones basadas en determinantes fundamentales, el metro cuadrado a estrenar en el corredor norte de Buenos Aires debería valer entre 1.000 y 1.800 dólares, bastante menos que los 2.800 a los que se ofrece. Este no es un pronóstico de lo que pasará, sí es un pronóstico de lo que la demanda debiera convalidar. La recesión imperante muestra que los compradores piensan parecido.

Estamos ingresando a una etapa de cambios. Uno importante es restablecer la confianza en la moneda y en instrumentos de inversión tradicionales. El gobierno ha puesto un muy buen equipo para lograr este objetivo. Si lo logra, los inmuebles dejarán de ser la única opción de inversión creíble, como lo fueron desde 2002 hasta ahora. A mediano plazo, considero que quien venda inmuebles hoy y se coloque en bonos o acciones ganará bastante más plata que quien se quede en inmuebles. Ello no sólo será bueno para su bolsillo, sino también para su corazón: porque la presión vendedora ayudará a que la vivienda vuelva a ser accesible para la clase media.

Twitter: @jjcruces

2 Comments

  1. Federico Mallo says:

    Disculpame Juan, pero no hay que olvidar que vender una casa, no es solo un problema de oferta y demanda. Hay una aversión, bien documentada, a vender solamente si el precio es el que uno quiere obtener, aunque no hay demandantes. De alguna manera lo decis al argumentar “los dueños de los inmuebles deben hacer lo mismo si quieren vender”.En mercados a la baja solo vende el que debe vender. Los que no necesitan vender, se sientan sobre ese bien, aunque la renta (si es que alquila) sea menor a otros opciones de inversión. El mercado inmobiliario no se rige solamente por la oferta y la demanda. Similares departamentos pueden tener valores diferentes. Como el precio de los asientos de avión y muchas veces hay asientos que no se venden. El precio del metro 2 en Argentina es inferior a precios de países de similares ingresos, fruto de la aversión a invertir en Argentina. Mucho más no pueden caer. El precio de construcción es casi fijo y el precio de la tierra mucho no puede bajar. El problema mayor es la falta de crédito y los salarios en dólares bajos.

  2. Comparto plenamente lo que dice el Sr. Mallo.

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