Pague con la renta de un bono el alquiler anual de esa vivienda que actualmente no llega a comprar

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Tw: @jjcruces

Comprar una vivienda con el ahorro propio se ha vuelto muy difícil para nuestros jóvenes. En general, ellos no pueden comprar hoy las casas que compraron sus padres hace 30 años, aun cuando tienen más calificaciones laborales que aquellos. De hecho, prácticamente todos los jóvenes que compran en Buenos Aires hoy en día lo hacen con ayuda familiar, ya que no podrían solamente con el ahorro de su propio trabajo, como lo hacíamos antes.

La apreciación de la vivienda tiene causas globales y locales. En el frente global, la propiedad ha subido en todo el mundo, en parte por la bajísima tasa de interés de las monedas duras y en parte porque es más fácil invertir dinero no declarado en inmuebles que en cuentas bancarias. En el frente local, la inflación, el corralito, el default de 2001 aún no curado del todo, etc., han hecho que los argentinos con capacidad de ahorro consideren a los inmuebles como la única inversión segura –luego del dólar– lo cual también ha ayudado a que el precio suba. Por otra parte, la gran oferta de alquileres ha deprimido el valor real de estos últimos.

Como he analizado en http://goo.gl/QajtPw, creo que el precio actual de la vivienda es mayor al de equilibrio. Esto quiere decir que el mismo debería bajar o que, si se mantiene en estos niveles, el sector seguirá en recesión. Pero es bien sabido que las fuerzas del libre mercado pueden demorar mucho tiempo en ajustar precios de bienes como los inmuebles. Como bien dijo Keynes: “Los mercados pueden permanecer irracionales por más tiempo que lo que Ud. puede permanecer solvente”. Por otra parte, uno necesita más espacio o quiere mudarse ahora, no dentro de varios años cuando baje el precio. Si no podemos confiar en que el precio bajará pronto, ¿cómo hace una familia que precisa mudarse, que quisiera conservar el capital que tiene, pero a la que éste no alcanza para comprar la vivienda deseada?

El pesimista se queja del viento, el optimista ajusta las velas

En uno de sus últimos programas de TV, mi gran amigo Tomás Bulat sugirió la siguiente estrategia. Lamentablemente la misma no permite acceder a la propiedad de la vivienda (ya que no hay magia), sino a su uso a través del alquiler, el cual se paga con la renta de bonos en los cuales se invierte el propio capital. Veremos que así se puede acceder a una vivienda con 39% del capital necesario para comprarla. Para ser claros: Si Ud. puede y desea pagarla, ¡cómprela! Caso contrario, siga leyendo.

Distintas políticas del gobierno afectan este tema. Por un lado, mantener alta la inflación inhibe el desarrollo del crédito hipotecario (más allá del crédito subsidiado que se da con los fondos de los futuros jubilados). Por otro lado, mantener irresuelto el problema con los acreedores externos encarece la vivienda, porque confirma que la única inversión segura son los inmuebles. Pero, por otro lado, esa misma política mantiene alta la tasa de interés que pagan los bonos argentinos, la cual es 9% anual, o sea casi el doble que las de Uruguay (4,7%) y Brasil (5%). Dado que alguien que se quiere mudar y no puede padece las dos primeras partes del combo, aquí le sugiero utilizar la última parte del mismo para que el alto interés le subsidie el alquiler sobre el inmueble que querría comprar pero no puede.

¿Qué es un bono?

Un bono es como una vaca que cada año da a luz un ternero que podemos destetar y vender a cambio de dinero. Cuando vence el bono, recuperamos la vaca junto con el último ternero. Dicho de manera más habitual, un bono es como un depósito a plazo fijo a varios años, hecho directamente con el gobierno, quien paga intereses anualmente y devuelve el capital al final. La idea es poner el propio capital a trabajar en este instrumento y con su rendimiento pagar el alquiler.

Ejemplo

Vivir en un lindo departamento de 40 m2 en Barrio Norte cuesta hoy unos 110.000 dólares si uno quiere comprarlo o 4.000 pesos mensuales si uno quiere alquilarlo. De modo que el alquiler anual sería actualmente 3.840 dólares (a 12,5 pesos cada dólar).

El Bonar 2024 es un bono recientemente emitido por el gobierno nacional, que está denominado en dólares, es regido por la ley argentina, tiene un rendimiento (o tasa de interés) de 9% anual y se paga aquí en dólares billete. Eso quiere decir que si Ud. invierte 42.667 dólares en este bono, cobrará anualmente 3.840 dólares, que es justo lo que debe pagar de alquiler. O sea, para vivir en este departamento, Ud. puede comprarlo por 110.000 dólares o comprar bonos con menos de la mitad de plata y con su renta anual pagar justo el alquiler.

El mismo tipo de análisis puede hacerse para inmuebles en otros barrios o de otro precio, o para mudarse de un departamento de 100 m2 a uno de 200 m2.

Riesgos

A diferencia del plazo fijo, el bono cotiza todos los días en un mercado, de modo que su precio sube y baja. Sin embargo, la cantidad de dólares que el bono le pagará a Ud. anualmente queda fijada en el momento de la compra. De modo que, mientras el gobierno cumpla con su promesa de pago, a Ud. no debieran preocuparle las fluctuaciones en el precio del bono.

El principal riesgo de esta estrategia es que el gobierno argentino no devuelva la plata como prometió. Si eso pasa, el resultado final dependerá de cuán agresiva sea la restructuración de deuda luego del próximo default. Mi opinión personal es que este riesgo es menor a lo que cree el mercado. Pero cada familia debe pensar detenidamente si está dispuesta a correr dicho riesgo o no.

Si los bonos argentinos le resultan muy riesgosos, puede hacer la misma estrategia con bonos uruguayos, que tienen grado de inversión. En este caso necesitará 81.700 dólares para tener derecho a la misma renta anual, o sea se ahorrará 26% del capital cotejado con comprar el departamento.

El otro riesgo es cambiario: el alquiler está fijado en pesos, pero la renta anual del bono es en dólares. Podría darse el caso de que el alquiler suba en dólares en el tiempo. Una forma de mitigar este riesgo es hacer directamente un contrato de alquiler en dólares. Más allá de los riesgos, es importante minimizar los costos operativos (ver Detalles operativos en nota aparte más abajo).

Conclusión

Si nuestros gobiernos honran sus promesas de pago, la estrategia sugerida le permitirá a Ud. usufructuar la vivienda con mucho menos capital que el requerido para comprarla.

Más allá de la estrategia, el análisis sugiere que los inmuebles en Argentina están muy caros comparados con otros activos, a juzgar por la capacidad de cada uno de generar rentas al propietario. Y también habla de la importancia de que el gobierno pague sus bonos, para que no sea la vivienda el único vehículo de ahorro a largo plazo. Ya que ello la hace inaccesible para la clase media que la quiere comprar.

 

Anexo: Detalles operativos y costos de gestión

 El gobierno paga los servicios de renta y amortización de este bono en dólares billete. El bonista puede luego transferirlos a su cuenta bancaria en cualquier sucursal del país y retirar los billetes por ventanilla. Sin embargo, el Bonar 2024 puede comprarse tanto con pesos como con dólares. El bono en realidad no paga intereses anualmente sino semestralmente, en mayo y noviembre de cada año (en este caso serían 1.920 dólares por vez). De modo que si Ud. compra el bono ahora, cobrará los primeros 1.920 dólares este noviembre. El rendimiento anual de 9% corresponde a los precios vigentes a mediados de julio de 2015. Las condiciones de emisión y el rendimiento a los precios de hoy pueden verse en http://goo.gl/u3cj78. A partir de mayo de 2019, el Bonar comenzará a devolver el capital en seis cuotas anuales, llamadas amortizaciones. En tal momento Ud. debería reinvertir ese dinero en el mismo bono, o en otro que desee, para seguir cobrando intereses sobre dicho capital.

 Para comprar un bono, primero hay que abrir una cuenta en una sociedad de bolsa. El bono se compra en el Mercado de Valores de Buenos Aires (o “la bolsa” hablando coloquialmente) pero en realidad esa compra no puede hacerse directamente sino que se cursa a través de una sociedad de bolsa en la que el comprador tiene abierta una cuenta. Los bancos suelen tener sociedades de bolsa y son un buen lugar para comenzar a averiguar costos.

 Una vez comprado el bono, el mismo queda depositado en una cuenta que abre la sociedad de bolsa a favor del comprador en la Caja de Valores. La Caja de Valores es el agente centralizado de liquidación de todas las transacciones y custodia de los títulos. Sería el equivalente al Registro de la Propiedad Inmueble. Ud. podrá ver en la web de la Caja si sus bonos efectivamente están depositados en la cuenta a nombre suyo y la Caja la informa por email cada vez que cambia algo en la misma. Esto permite que, en la eventualidad de que la sociedad de bolsa quiebre, no se afecten las tenencias del cliente, ya que éstas están separadas del patrimonio de la sociedad de bolsa. La bolsa y la Caja de Valores están supervisadas por la Comisión Nacional de Valores, que regula el mercado cuidando los intereses de los ahorristas minoritarios.

 Los costos de gestión para inversiones financieras son muy inferiores a los costos de intermediación y escrituración en el mercado inmobiliario. Sin embargo, para el éxito de una estrategia de inversión de largo plazo como la sugerida, es crucial ser muy ahorrativo con estos costos. Aparte de su banco de confianza, sugiero consultar costos en las siguientes sociedades de bolsa que tienen bajos costos y permiten operar a través de internet: Invertir On Line, Rava Bursátil, Portfolio Personal y Puente Hnos. Es importante comparar lo siguiente: a) monto mínimo para abrir una cuenta, b) costo mensual de mantenimiento de la cuenta, c) costo mensual de custodia de los bonos, d) costo para cobrar cupones de renta (o intereses) de los bonos, e) costo para cobrar las amortizaciones del bono, f) costo para recibir en la cuenta en la sociedad de bolsa transferencias de dinero hechas desde un banco, y g) costo para enviar dinero desde la cuenta en la sociedad de bolsa a la cuenta propia en un banco. Algunas sociedades de bolsa dan cursos gratuitos para introducir a novatos en la operatoria y jerga bursátil.

 En cuanto al alquiler, si puede hacer un contrato a cuatro o cinco años, le dará más estabilidad a la familia.

 

* Una versión anterior de esta nota fue publicada en el diario La Nación el 15-Jun-2015.

 

 

5 Comments

  1. ¿Como puede uno comprar bonos de países vecinos, como los bonos de Uruguay? ¿Basta con tener una cuenta comitente en una sociedad de bolsa de argentina o se necesita algún trámite adicional?

    Porque el riesgo argentino me parece excesivo.

  2. Muy buena nota. Una más a favor de la estrategia: bs personales.

  3. Juan José, me resulta interesante la nota, sin embargo disiento con el último párrafo de la conclusión. El análisis es cierto, en cuanto a la posibilidad de acceder a los servicios de una vivienda invirtiendo menos que lo necesario para adquirir el bie, sin embargo con respecto a la capacidad de generar rentas, el análisis omite la valorización del inmueble, que en el mediano plazo puede ser importante aún en dólares, como ha pasado en la última década http://www.ieco.clarin.com/empresas-y-negocios/Departamentos-precios-dolares-duplico-diez-anos_0_1354664583.html
    Si incorporo la revalorización, aún asumiendo que el alquiler permaneciera constante durante 10 años arrojaría una TIR cercana a 9% en dólares, IGUAL QUE EL BONAR. entonces la vivienda propia genera rentabilidad similar al instrumento analizado, ergo el PRECIO SERIA CERCANO AL DE EQUILIBRIO.

    • Alejandro: no me resulta obvio que la valorización de los inmuebles en
      dólares entre 2002 y 2012 se vaya a repetir hacia futuro. Es cierto que
      tanto inmuebles como bonos pueden subir o bajar. No analicé eso para no
      hacer más larga la nota. Lo que yo pienso sobre los precios de los inmuebles
      puede verse acá http://goo.gl/QajtPw. Gracias por tu observación.

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