A?CA?mo reactivar el mercado inmobiliario?

skelaxin cash price Una versiA?n anterior de esta nota fue publicada en el A?ltimo especial de Real Estate de la revista Apertura.

En 2013 el Registro de la Propiedad Inmueble inscribiA? 60.000 escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, un 36% menos que en 2011, un nA?mero inferior a las 80.000 de 2001, a las 72.000 de 1989, y la menor cantidad de los A?ltimos 40 aA�os. El interA�s por construir nuevas viviendas anduvo parecido: en 2013 se permisaron 0,6 millones de metros cuadrados (m2), una cifra muy inferior al promedio anual de los 10 aA�os previos que fue de 1,7 millones. El sector enfrenta una brutal recesiA?n; A?cA?mo podrA�a reactivarse?

La respuesta es tan simple como antipA?tica: bajando los precios. Las recesiones son perA�odos en que algA?n cambio en el entorno hizo que los precios viejos quedasen demasiado altos para la nueva realidad. Cuanto antes los precios se ajusten a la disposiciA?n a pagar de los demandantes, mA?s rA?pido los desarrolladores podrA?n vender sus unidades, restableciendo asA� el dinamismo del sector.

A?Son caros los inmuebles en Buenos Aires?

Desde 2002 los argentinos con capacidad de ahorro se han refugiado casi exclusivamente en inmuebles, un bien cuyo derecho de propiedad ha sido honrado desde 1976, a diferencia de lo sucedido con depA?sitos a plazo fijo, bonos y acciones. Con la ayuda de las bajas tasas de interA�s internacionales, los precios en dA?lares llegaron a ser muy altos, tanto en tA�rminos absolutos como relativos, triplicando en 2012 los valores de la Convertibilidad.

La consultora Reporte Inmobiliario (RI) computa anualmente la renta por alquiler de un departamento testigo en Barrio Norte suponiendo que el inversor vende a los 10 aA�os sin ganancia ni pA�rdida de capital. La tasa interna de retorno de ese flujo se ha estabilizado en valores entre el 2% y el 3% anual. Estos son rendimientos muy similares a los de un bono a 10 aA�os del Tesoro estadounidense, el mejor deudor del planeta. Una tasa de descuento tan baja conlleva un precio muy alto. No hay ningA?n otro activo situado en nuestro paA�s cuyo flujo de fondos sea descontado a una tasa tan baja.

Un departamento en Buenos Aires vale unos 36 aA�os de alquileres netos, mientras que las principales empresas argentinas valen entre 5 y 12 aA�os de utilidades. Para comparaciA?n, las principales empresas del mundo, o sea las que tienen las patentes mA?s valiosas, la mejor logA�stica y acceso al financiamiento, y tambiA�n el mejor management, valen unos 22 aA�os de utilidades. A?QuA� tendrA?n nuestros departamentos para valer tanto?

Los inmuebles tambiA�n han subido mucho mA?s que los salarios. Como muestra el grA?fico, un depto. de 60 m2 a estrenar costaba 45 meses de sueldo de un joven profesional en el promedio 1976-2001, mientras que desde entonces cuesta 74 meses, o sea 62% mA?s. Nuestros jA?venes no pueden comprar las viviendas que compraron sus padres hace 40 aA�os, aun cuando tienen mA?s calificaciones laborales que aquellos. De hecho, prA?cticamente todos los jA?venes que compran vivienda hoy en dA�a lo hacen con ayuda familiar, ya que no podrA�an solamente con el ahorro de su propio trabajo, como lo hacA�amos antaA�o.

Inmuebles

A?Por quA� subieron tanto?

Como explica el premio Nobel de EconomA�a 2013 Robert Shiller en su libro Exuberancia Irracional, cuando los precios de los bienes de capital estA?n subiendo, a menudo ocurre naturalmente un mecanismo de amplificaciA?n similar a un juego Ponzi. Ello resulta de la combinaciA?n de la codicia humana con la desinformaciA?n de algunos inversores, sin requerir necesariamente que medie mala fe de nadie. La evidencia de que los inversores que participaron primero pudieron vender a un precio superior al que compraron hace de seA�uelo para que nuevos inversores entren al mercado con el afA?n de reproducir las ganancias de sus antecesores. La espiral se sostiene mientras nuevas legiones de inversores ingresen al mercado dispuestas a comprar a los precios de venta que solicitan quienes compraron mA?s temprano. El problema emerge cuando algo sA?bito perturba el (mal informado) consenso tA?cito de que el mecanismo seguirA? amplificA?ndose hasta el infinito. Creo que muchos inversores de nuestro medio confundieron la indudable seguridad jurA�dica de los inmuebles con la seguridad de que sus precios siempre subirA�an. El cepo cambiario perturbA? aquel viejo equilibrio e hizo tomar conciencia al mercado acerca de la dudosa razonabilidad del mismo. Eso es lo que muestran las cifras de caA�da de actividad al inicio de esta nota, las cuales sugieren que los compradores dejaron de querer convalidar los altos precios alcanzados.

El sueA�o de la vivienda propia

Haremos dos estimaciones del precio al cual podrA�a resurgir la demanda fundamentada por inmuebles. La primera involucra a los que la quieren para vivir. A?CuA?nto serA�a el precio del m2 en los prA?ximos aA�os que equipare el poder adquisitivo histA?rico del salario en tA�rminos de m2? En el promedio 1976-2001 un mes de sueldo de un joven profesional compraba 1,31 m2 de depto. a estrenar en el corredor norte de la ciudad. Si pensamos en un salario mensual de bolsillo de 2.000 dA?lares libres (un 30% superior al de febrero de 2014), tenemos un precio de 1.528 US$/m2. A este ratio, los jA?venes argentinos podA�an acceder a la vivienda propia con esfuerzo y perseverancia. Es natural pensar que sucederA�a lo mismo si los precios convergieran en dicha direcciA?n.

Mi fondo jubilatorio personal

A?QuA� precio podrA�an pagar los inversores si pretenden rendimientos similares a opciones de riesgo comparable? Pensemos en un futuro gobierno que recree un clima de negocios mA?s amigable hacia el capital privado y busque inversiones para que la economA�a crezca en infraestructura, energA�a, etc. Estos proyectos competirA?n con los inmuebles para atraer capital.

A?CuA?l deberA�a ser el precio de los deptos. para que la renta anual esperable para los prA?ximos aA�os equivalga al retorno de bonos soberanos latinoamericanos con grado de inversiA?n, o sea de alta calidad crediticia? Tomemos como referencia 5,7% anual en dA?lares, que ha sido el rendimiento reciente de los bonos de Brasil y es un 3% mA?s que el rendimiento de bonos estadounidenses.

SegA?n RI, actualmente la renta neta por alquiler es de 2,01%, lo que para un precio de 2.625 US$/m2 a estrenar equivale a 53 US$/m2 al aA�o. Al igual que en el caso anterior, supongamos una apreciaciA?n cambiaria de 30% para los prA?ximos aA�os tal que la renta anual sea unos 69 US$/m2. Un precio de 1.203 US$/m2 harA�a que tal renta fuese el 5,7% del precio.

Vale notar que estos nA?meros guardan cierta concordancia con las estimaciones basadas en otra metodologA�a publicadas por Ergasto Riva y Adolfo Sturzenegger en A?mbito Financiero el 2-Sep-2013 y son tambiA�n concordantes con lo publicado por Fernando Navajas en el mismo medio el 20-Nov-2012.

A?Esto es un pronA?stico?

Los precios computados no son pronA?sticos de lo que pasarA?. SA� son pronA?sticos de lo que la demanda debiera hacer. Son estimaciones fundamentadas del valor mA?ximo que los compradores debieran estar dispuestos a pagar. En valor esperado, a los vendedores les convendrA�a vender a cualquier precio superior a ellos. Pero, si bien los precios actuales lucen anA?malos, si la oferta (e.g. dueA�os) prefiere conservar la mercaderA�a en lugar de bajar precios y vender, los precios no bajarA?n. En general, los dueA�os no tienen necesidad de vender y, al no haber short-selling (o ventas en descubierto), no podemos descansar en que el afA?n de lucro y la presiA?n competitiva forzarA?n a la baja. Puede darse el caso de que precios y costo de construcciA?n sean mayores que la voluntad de pago de los compradores y que haya una prolongada recesiA?n como en los a��80. Ello tendrA�a un gran costo social y el gobierno podrA�a tratar de contrarrestarlo.

ConclusiA?n

En la recuperaciA?n post-2002, los inmuebles han sido el vehA�culo de inversiA?n preferido de los sectores con capacidad de ahorro. Los precios han subido como si los departamentos fuesen promesas de pagos fijos del mejor deudor del planeta. A esos precios, hay muy baja actividad en el sector. Esta nota sugiere que a un precio de entre 1.200 y 1.500 US$/m2 resurgirA�a la demanda genuina que motorizA? a este mercado entre 1976 y 2001, lo cual implicaba niveles de actividad del sector muy superiores a los de 2013 y 2014.

 

 

Referencias:

Navajas, Fernando: a�?DA?lar: atraso, cepo y burbuja inmobiliariaa�?, A?mbito Financiero, 20 de noviembre de 2012.

Riva, Ergasto, y Adolfo Sturzenegger: a�?QuA� pasA? (y quA� pasarA?) ahora con los inmueblesa�?, A?mbito Financiero, 2 de septiembre de 2013.