Es loable y viable regalar viviendas. Pero deben entregarse a hogares que las puedan mantener.

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Para cumplir con la meta del millón de viviendas que prometió el presidente Santos al iniciar su mandato, el Gobierno debía construir 70.827 viviendas de interés social en 2012 y 72.213 en 2013. La promesa de regalar 100.000 viviendas en 24 meses, no es por tanto descabellada, particularmente si se dispone de los recursos.

Desde el gobierno pasado se viene ejecutando una política muy agresiva de subsidios a vivienda de interés social a población vulnerable como son aquellos afectados por la ola invernal y la población desplazada. De hecho, en buena medida forzados por diferentes mandatos de la Corte Constitucional, ya en 2011 el 56% del presupuesto de Fonvivienda se destinó a este grupo poblacional. Esto, sin embargo, ha generado ciertas inequidades horizontales pues aquella población de bajos recursos que no fuera desplazada o hubiese tenido la suerte de no verse afectada por la ola invernal tenía a su alcance menos recursos para vivienda.

La consecuencia de esta política dirigida fue que los hogares, a pesar de obtener el subsidio de vivienda, no lograban el cierre financiero. Es decir, para una vivienda de interés prioritario (VIP) de menos de 40 millones de pesos, era frecuente que el hogar con ingresos iguales a 1 SMMLV no logará cubrir los casi 15 millones de pesos que requería adicional al subsidio y el crédito que obtenía.

Con esto en mente, el gobierno diseño hace algo más de seis meses un esquema para entregar vivienda gratis (de 60 SMMLV) a hogares desplazados coordinando los subsidios de los entes territoriales con los del gobierno nacional. El problema, en Bogotá por ejemplo, es que hace varios años no se hace VIP porque su precio no cubre los costos. Simplemente el suelo es escaso, ergo es muy costoso.

Regalar vivienda, por tanto, puede ser en principio una política acertada particularmente si se hace sin afanes populistas. En Brasil, las familias con ingresos entre cero y tres salarios mínimos mensuales reciben un subsidio de alrededor del 90% del valor de la vivienda y el 10% restante es pagado en cuotas durante un plazo de diez años. En Chile el subsidio varía de acuerdo al valor de la vivienda (y otras variables como localización geográfica) y llega, por ejemplo en Santiago, a un máximo del 83% del valor de la vivienda.

Pero hay que aprender de la experiencia internacional. En Brasil ha ocurrido que un número importante de hogares no tienen la capacidad monetaria para pagar los servicios por lo cual se han comenzado a evidenciar casos en los que las familias venden las casas y vuelven a sus favelas, creándose y recreándose problemas sociales.

En Colombia, hasta el 20% de los hogares reciben ingresos inferiores al salario mínimo. Pero otro tanto, recibe alrededor del mínimo. Tal como se ha planteado el programa, el objetivo es la población más pobre. Para el político es, por supuesto, una gran oportunidad salir a vender vivienda gratis para los más pobres.

Si bien la vivienda propia tiene efectos positivos (aunque la evidencia sobre tales efectos es, en realidad, mixta) también genera costos. Hay que pagar servicios, hay que darle mantenimiento y, a expensas de conocer la ley final, también habría que pagar impuestos y hasta cubrir la administración del conjunto. Un hogar con ingresos menores al mínimo no puede cubrir estos costos. Pero si los puede cubrir otros pobres, aquellos donde uno o dos miembros del hogar ganan el mínimo. Son pobres, pero tiene el potencial de mantener la vivienda.

En su afán populista el programa puede profundizar las inequidades horizontales, aquellas donde se prioriza a unos pobres sobre otros. De hecho, el programa debería incentivar la formalización apoyando decididamente hogares que, aunque estando en el sector formal, sean de escaso recursos. La formalidad no puede ni debería ser un castigo.

Ahora, la experiencia demuestra que una vivienda de 40m2, el tamaño de lo que aproximadamente se quiere entregar, no es fácil aceptarla aun regalada; y en particular si por el límite en el monto del subsidio está localizada en la periferia de las ciudades, lejos de familiares, con transporte precario y lejos de las fuentes de empleo.

Hay suficiente evidencia que los hogares (pobres o ricos) valoran mucho la localización de su vivienda, aún por encima del precio de la misma. El caso de Bogotá es el más grave. No se ha creado oferta de suelo que baje la presión sobre el precio del mismo y, en consecuencia, no es financieramente viable construir VIP. Para ellos se requerirán subsidios adicionales. Además, enviar estas viviendas a un “territorio” en Usme, como se ha anotado por parte del Distrito, es desconocer la realidad de la población que, en teoría, se verá beneficiada por estas casas.

En resumen, regalar vivienda es viable, y es racional. Pero los afanes populistas de entregarla a “los más pobres” deben controlarse y manejarse los recursos con racionalidad económica y social. En Colombia, desafortunadamente, hay suficiente oferta de población pobre a la que entregar este tipo de vivienda. En aras de evitar problemas sociales futuros, es preferible entregar, al menos inicialmente, estas viviendas a hogares pobres pero que puedan mantener la misma. Los más pobres requieren de política social, no política de vivienda.

De hecho, tal como anotamos en un trabajo conjunto con Alejandro Gaviria y finalizado hace ya seis meses, el gobierno debe decidir si la política de vivienda es un problema de política económica (instrumentos contracíclicos tipo AFC), de política social (presupuesto enfocado a población desplazada y afectada por ola invernal) o de política de empleo (la vieja teoría de la construcción como motor de crecimiento).

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