El subsidio a la tasa de interés hipotecaria en Colombia

A mediados de 2008 las preocupaciones de las autoridades económicas colombianas giraban en torno al recalentamiento de la economía. El Banco de la República subía tasas de interés sin pausa en un intento por contener las presiones inflacionarias de la época. La situación cambió radicalmente el segundo semestre del año. Tras la quiebra de Lehman Brothers, y el abrupto encarecimiento del endeudamiento, se hizo claro que lo que muchos percibían como una crisis restringida a Estados Unidos se iba a convertir en un problema internacional al cual Colombia no era inmune.

A partir de ahí, las autoridades económicas colombianas desplegaron su arsenal contra-cíclico con vigor. El Banco Central redujo en 40% su tasa de intervención en menos de seis meses. El gobierno tenía poco espacio fiscal; en las vacas gordas de los años previos no se había ahorrado. Así pues, echaron mano de un fondo de estabilización de la cartera hipotecaria que habían creado a finales de los 90 y que tenía cerca de 280 millones de dólares. Este había sido creado como un fondo que aseguraba los créditos contra posibles presiones inflacionarias. Como estas nunca se materializaron, el fondo permaneció intacto por una década. Con esos recursos, el gobierno introdujo en abril de 2009 una herramienta con motivaciones contra-cíclicas: un subsidio a la tasa de interés hipotecaria.

El subsidio cubría 5, 4 o 3 puntos porcentuales de la tasa pactada entre cliente y banco, dependiendo del precio de la vivienda. Para viviendas de interés social (menos de 135 salarios mínimos mensuales, cerca de 37.000 dólares), el subsidio es de cinco puntos. A partir de ahí el subsidio decrece como lo muestra la siguiente  tabla.

El subsidio cubre los primeros siete años del crédito siempre y cuando el cliente no presente una mora de más de 3 meses. Algunos bancos ofrecen desde hace algún tiempo 8 años adicionales de subsidio lo cual alivia parcialmente la preocupación sobre el incremento en los costos financieros a partir del año siete.

En un estudio que terminamos hace unos meses, Miguel Urrutia, Jorge Tovar y Marc Hofstetter de la Universidad de los Andes, estudiamos el impacto del subsidio sobre los desembolsos hipotecarios y sobre la tasa pactada entre bancos y clientes. Los resultados esperados son que ambas variables deberían subir. Al introducir un subsidio, la cantidad demandada del bien (créditos en este caso) sube lo cual debería implicar un aumento tanto en los desembolsos como en la tasa de interés, si las curvas de oferta y demanda tienen pendientes estándar.

Una mirada preliminar a los datos sugiere que en efecto esto ocurrió. En las siguiente gráficas reporto la evolución de los desembolsos hipotecarios así como la de la tasa de interés real pactada entre clientes y bancos (previa a la devolución vía subsidio).

En las estimaciones del artículo verificamos si el efecto sugerido por las gráficas es atribuible al subsidio y cuantificamos el impacto. Allí controlamos por otras tasas de interés de largo y corto plazo de la economía, por características de los bancos, variables de desempeño económico, etc. Por ejemplo, controlar por otras tasas de interés es relevante porque se podría argumentar que el incremento de las tasas hipotecarias fue consecuencia de un aumento generalizado de tasas en la economía. Sin embargo, esto no parece ser cierto. En la siguiente gráfica presentamos la evolución de la brecha entre la tasa hipotecaria promedio y la de créditos de consumo. Es claro cómo a partir de abril de 2009, la hipotecaria tiende a crecer con relación a la de consumo.

Los resultados de nuestras estimaciones en versión resumida las reportamos a continuación, primero para los desembolsos y luego para la tasa de interés real.

Los resultados son elocuentes. Los desembolsos crecieron cerca de 40% gracias al subsidio. El subsidio también hizo que la tasa hipotecaria pactada entre clientes y bancos creciera en un punto porcentual, si bien lo hizo en menos en las viviendas de interés social (VIS).

Finalmente calculamos el traspaso del subsidio a los consumidores. Nuestros cálculos indican que ese traspaso estuvo entre 65% y 74%. Es decir, al menos la cuarta parte de los recursos terminó en manos de los intermediarios financieros, vía mayores tasas de interés. Aun así, creemos que el subsidio fue una estupenda herramienta contra-cíclica y que debería incluirse a ese arsenal para recesiones futuras. En un mundo donde durante la reciente crisis las tasas de intervención llegaron a su límite inferior en muchos países del mundo, un subsidio como este resulta una herramienta útil. Tiene además le ventaja de que los desembolsos del mismo su pueden diferir en el tiempo (siete años en el caso colombiano) lo cual permite que parte de los gastos de la política contra-cíclica se paguen en el futuro, cuando posiblemente la restricción presupuestal sea menos apremiante.

El éxito en términos de desembolsos, el bajo costo operativo para el gobierno y el fuerte lobby del sector bancario llevó que el programa se haya extendido en el tiempo y que ya no tenga características contra-cíclicas sino permanentes. A la fecha, se han destinado más de 600 millones de dólares al programa, una cifra que se acerca al presupuesto total del Icetex en un año, entidad encargada de financiar desde el Estado la educación terciaria en Colombia.

En nuestra opinión, volver permanente este esquema no resulta conveniente, mucho menos cuando algunos analistas han resaltado que los precios relativos de la vivienda han alcanzado los picos previos al desastre hipotecario de los noventa. No parecen buenos tiempos para desde el Estado, regar gasolina a la demanda por vivienda.

3 Comments

  1. Andrés Neumeyer says:

    Excelente nota. Es muy interesante ver como el subsidio cambia la cantidad y el precio de equilibrio como en un libro de texto.

    Me pregunto sí dadas las dificultades políticas de sacar este tipo de subsidios una vez que aparecen, los mismos son una buena herramienta contraciclica. No habría que evaluar los subsidios en términos de su eficacia como herramienta redistribuida?

    • Gracias por los comentarios Andy. Ciertamente el subsidio fue eficaz en términos de aumentar desembolsos de manera acelerada. En ese sentido argumentamos que son una buena herramienta contra-cíclica. Pero estoy de acuerdo que su bondad contra-cíclica desaparece cuando por razones de economía política la medida se vuelve permanente. Curiosamente a finales de los 90, en medio de la crisis de final de siglo, ocurrió algo parecido: el gobierno introdujo un descuento tributario para pagos hipotecarios (hasta la tercera parte de los ingresos se pueden descontar de impuesto de renta si se usan para pagar créditos hipotecarios). Más de una década después, esa gabela sigue vigente.
      En cuanto al tema redistributivo, es una tarea por hacer. Nosotros no abordamos la evaluación de bienestar de la medida pero sin duda sería interesante moverse en esa dirección. En todo caso, la mitad de los recursos del subisidio se fueron para viviendas NO VIS (viviendas de más de 37.000 dólares). Con eso, sospecho que que el impacto sobre distribución en el mejor de los casos fue marginal; quizás incluso regresivo. Dicho eso, en un debate que tuvimos con el viceministro de la cartera hace unos días, quedé con la impresión de que los recursos nuevos estarán centrados en vivienda de interés social.

  2. Omar Zambrano vega says:

    Quisera acotar un poco con respecto al artículo.

    En Panamá prácticamente las viviendas hasta 80,000 balboas o US$ se transan con tasas de intereses preferenciales hasta por 30 años. Las hipotecas bajo este regimen son financiados por bancos locales y extranjeros lo que estimula aún más la competencia por la captación de clientes, ya sea ofreciendo gastos de cierre sin ningún costos y 100% de financiamiento. Para los clientes extranjeros que optan por este tipo de financiamiento deben abonar el 25% del valor de vivienda. Esto es un punto a favor ya que en los años 2005 a 2008 explica el boom de extranjeros con residencia en Panamá.

    La camara panameña de la construcción junto con el gobierno evalúan la posibilidad de elevar el monto de hipoteca con intereses preferenciales hasta 100 mil dólares.

    Además el impuesto de propiedad esta exonerado por el tiempo del pacto de los intereses preferenciales o sea hasta por 30 años. En la declaración de renta se puede solicitar la devolución de intereses preferenciales de una vez por 10 años.

    Saludos

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